苏州市房地产经纪与信用管理办法（试行）

 

第一章  总则

    

    第一条  （目的和依据）为规范房地产经纪机构及其经纪服务人员的行为，强化诚信经营和公平竞争意识，保障房地产经纪市场持续健康发展，根据住建部《房地产经纪管理办法》(国家住建部发改委和人社部第8号)、《苏州市房地产经纪管理办法》(苏州市人民政府令第113号)、《国务院关于印发社会信用体系建设规划纲要（2014～2020年）的通知》（国发〔2014〕21号）、《苏州市人民政府印发关于进一步加强我市社会信用体系建设的实施意见的通知》（苏府〔2012〕127号）、住建部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见（建房〔2016〕168号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  （适用范围及对象）凡在本市行政区域范围内从事房地产经纪服务活动的房地产经纪机构及其经纪服务人员，其基本信息与信用信息的采集、核定、发布和使用等管理活动，适用本办法。

    第三条  （信用信息定义）本办法所称信用信息是指房地产经纪机构及其经纪服务人员在从事房地产经纪服务活动中形成的能够用以分析、判断其信用状况的信息。

第四条  （主管部门）苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）是苏州市房地产经纪机构与信用信息管理工作的主管部门。

市住建局委托苏州市房地产市场和交易管理中心建立统一的苏州市房地产经纪与信用管理平台（以下简称管理平台）。

    苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称管理中心）负责指导和监督全市房地产经纪机构及其经纪服务人员信用信息的管理工作，并具体实施姑苏区房地产经纪机构及其经纪服务人员信用信息的日常管理工作。

各县级市及苏州工业园区、高新区、吴中区、相城区、吴江区房产行政主管部门负责本辖区内房地产经纪机构及其经纪服务人员信用信息的日常管理工作。

第五条 （信用管理原则）房地产经纪机构及其经纪服务人员信用信息的采集、等级核定、发布、使用，应当遵循独立、客观、公正的原则，维护各方主体的合法权益和社会公共利益，保守机构商业秘密和个人隐私。

 

第二章  房地产经纪机构信息采集

 

第六条  （机构及其经纪服务人员信息管理）房地产经纪机构及其经纪服务人员信息管理是指建立全市房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员（包含经纪执业和从业人员）的基本信息库，并进行动态管理。

本市行政区域范围内依法设立的房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员均应在管理平台中进行信息登记。其中经纪服务人员应为该房地产经纪机构、分支机构的实际在职人员，进行实名信息登记。

房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员的信息应当由房地产经纪机构通过管理平台录入，并进行动态维护和更新。

房地产经纪机构应确保录入房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员基本信息的真实性、准确性、及时性。

房地产经纪机构录入的信息一般应包括：

（一）房地产经纪机构的基本信息；

（二）房地产经纪机构设立分支机构的，应录入分支机构的基本信息；

（三）本房地产经纪机构、分支机构经纪服务人员的个人基本信息。

出现下列情形的，房地产经纪机构应当及时对基本信息进行信息更新：

（一）房地产经纪机构、分支机构工商注册情况发生变更的；

（二）房地产经纪机构新增、关闭分支机构的；

（三）房地产经纪机构新增经纪服务人员、和既有经纪服务人员解除劳动合同的；

（四）房地产经纪机构的分支机构之间经纪服务人员进行调整的；

（五）房地产经纪服务人员基本信息发生变更的。

房地产经纪机构歇业或者因其他原因终止业务的，应当申请备案信息注销。其注销申请由所在机构系统管理员完成。

房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员的基本信息，除涉及商业秘密和个人隐私外，在管理平台对外公示，社会公众可通过管理平台进行查询。

房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员的信息登记和更新，实名从业情况的全面性、准确性、及时性纳入信用管理。

 

第三章  经纪服务评价及要求

 

第七条  （房地产经纪服务评价）房地产经纪服务评价，是指房地产经纪服务对象对房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员提供居间服务质量的评价。

房地产经纪服务人员从事房地产经纪业务时，应佩戴房地产经纪服务人员信息卡，实名服务，并向服务对象明示。

房地产经纪服务人员信息卡，实行全市统一样式、统一编号，实行一人一卡一号管理。

服务对象可以对房地产经纪机构、分支机构及其经纪服务人员在房地产经纪活动中提供的服务质量、服务态度和服务结果进行评价。

 

第四章  信用信息

  

第八条  （信用信息分类及认定）房地产经纪机构及其经纪服务人员信用信息是信用评价的主要依据。房地产经纪机构信用信息由基本信息、良好信用信息、不良信用信息构成。经纪服务人员信用信息由良好信用信息和不良信用信息构成。

基本信息是根据房地产经纪机构的基本要素构成。主要包括房地产经纪机构存续年限、分支机构数量、法人资格、经纪执业人员数量等指标。

良好信用信息是指房地产经纪机构或其经纪服务人员在从事房地产经纪服务活动中获得各类奖励、表彰以及对社会的贡献等而形成的信用信息。主要包括房地产经纪机构获得的各级政府或行政主管部门、权威机构表彰、认定，社会信用评价机构相关信用等级认定、行业协会等社会团体职务担任等指标；经纪服务人员获得各级政府或行政主管部门、权威机构表彰，机构职务担任情况等指标。

不良信用信息是指房地产经纪机构及其经纪服务人员在从事房地产经纪服务和活动中，出现的违反法律、法规、规章等规定，违反行业执业行为规范，妨碍或干扰监督管理，受到房产行政主管部门查实或处理而形成的信用信息。包括在信息管理、收费管理、人员管理、合同管理、经纪服务、重大失信行为和其他行为管理等方面的不良行为记录。

良好行为的认定应当依据获得的奖牌、证书、任职聘书等具有认证效力的证明材料。

不良行为的认定应当依据已生效的判决书、裁决书、行政处罚决定书、行政警示书、通报、通告、公告等具有法律效力的书面文件。    

    第九条  （信息采集来源和录用）房地产经纪机构及其经纪服务人员信用信息的采集主要通过房地产经纪机构自行申报、房产行政主管部门提供、社会公众举报及其它相关部门提供等多种方式获取。

各房产行政主管部门应及时将日常管理中经确认的房地产经纪机构及其经纪服务人员良好和不良信用信息录入到管理平台。及时录入房地产经纪机构及其经纪服务人员被查处、通报或抄告的良好和不良信用信息。并将当地相关部门提供的房地产经纪机构及其经纪服务人员良好和不良信用信息录入系统。

社会公众可通过网上信箱、举报投诉等方式，将房地产经纪机构及其经纪服务人员良好行为和不良行为向当地房产行政主管部门反映，经核查属实后录用。

    

第五章  信用等级核定和发布

 

第十条  （信用评价）市住建局根据信用分值对房地产经纪机构实行信用等级评价制度。取得《苏州市房地产经纪机构入网信息公示》的房地产经纪机构可获得相应初始分，初始分加上基本信用信息指标得出的分值作为房地产经纪机构的基本分，在基本分的基础上按照良好和不良信用信息指标加分或减分产生最后得分，确定信用等级。

经纪服务人员不实行信用等级评价制。人员良好和不良信用信息记入人员信用档案保存并公示。其信用记录内容供房地产经纪机构信用等级评定参考。

    第十一条  （等级划分及确定）房地产经纪机构信用等级分为A级（信用优秀）、B级（信用合格）、C级（失信警告）、D级（失信）四个等级。

A级得分应大于等于100分；B级得分应大于等于85分小于100分；C级得分应大于等于70分小于85分；低于70分为D级，列入失信机构名单。

第十二条 （评价标准及周期）房地产经纪机构信用信息的记分按照《苏州市房地产经纪信用评价标准》进行。房地产经纪机构信用评价周期为2年，周期内信用分数实行动态管理，记分周期期满，重新评定信用等级。等级评定分值根据基本分和评定周期内累计的良好和不良信用信息分值总和计算。

新入网房地产经纪机构自入网起，开始信用记分管理，信用等级于下一评价周期根据基本分和累计信用分数得出。

    第十三条  （标准调整）市住建局可根据我市房地产业发展及房地产经纪服务市场秩序的实际状况，适时对《苏州市房地产经纪与信用管理办法》及评价标准（试行）》的条款和分值进行调整。

第十四条  （信息发布）房地产经纪机构信用等级情况及经核定的房地产经纪机构及其经纪服务人员良好和不良行为信用信息，通过市住建局官网、苏州市房地产经纪与信用管理服务平台等相关媒介向社会公布。

房地产经纪机构及其经纪服务人员信用记录作为历史数据永久保存在信用档案中，信用信息在网上公示2年。

第十五条  （申诉处理）房地产经纪机构及其经纪服务人员对本机构信用等级或信用信息记录存有异议的，可在该信用信息被评价或录入管理平台后30个工作日内向辖区房产行政主管部门提出申诉，辖区房产行政主管部门应在收到书面申诉材料30日内进行查证处理，并作出答复。

 

第六章  信用信息使用

 

第十六条  （信用奖励）房产行政主管部门对信用等级被评为A级的房地产经纪机构，给予相应奖励：

（一）为获得Ａ级的房地产经纪机构授牌；

（二）在各交易大厅公示Ａ级房地产经纪机构名单；

（三）在各类评比表彰中，予以优先推荐；

（四）通过媒体、网站、杂志等各类媒介向公众推介；

（五）其他奖励。

第十七条  （失信机构处理）经评定为C级的房地产经纪机构，房产行政主管部门应给予警示，列入重点监管机构。评定为D级的房地产经纪机构，列入失信机构名单并予以公示。并约谈房地产经纪机构法人（负责人），视情确定冻结该机构网上签约资格的期限。

存在重大失信行为的房地产经纪机构，在现有等级评定结果的基础上降一个等级。进行行业通报、向市场监督管理部门等公共信用平台推送信息。

失信机构名单的确定、冻结网上签约资格期限，由辖区房产行政主管部门负责并将相关材料提交管理中心备案。

房地产经纪机构重大失信行为主要包括：

（一）为群租房、不符合上市交易条件的房屋、保障性住房、禁止交易的房屋提供经纪服务，经查实的。

（二）为不符合商品房销售条件的楼盘提供代理服务。

（三）取得预售许可，协助开发商捂盘惜售、未一次性公开房源和销售价格。

（四）提供群租房居间服务或为群租提供服务经查实的。

（五）为购房人提供首付贷经查实的。

（六）在一个评价周期内出现违法违规被举报或投诉，管理部门在调查处理时房地产经纪机构不予配合调查取证的。拒不执行行政主管部门作出的已经生效的处罚或限期整改决定的。

（七）向政府管理部门提供伪造、假冒、涂改证件或虚假材料，经查实的。

（八）房地产经纪机构及其人员因提供的居间服务违法而受到刑事处罚的。

第十八条 （未申报机构处理）在一个评价周期内房地产经纪机构未按要求申报评价材料参与信用评价，该房地产经纪机构信用等级以C级等次公示，且下一个评价周期初始分降5分。连续2个评价周期未参加评价的，列入异常机构名录，冻结网上签约资格。

被列入C级（含C级）以下等次房地产经纪机构，各区域房产行政主管部门应列为重点监管机构，禁止其从事商品房营销策划、销售代理和电商服务。

第十九条  （失信经纪服务人员处理）不良信用记录累计超过3次或存在重大失信行为的经纪服务人员，列入失信人员名单并在网上通报和公示。取消持证经纪服务人员存量房买卖网上签约资格。各房地产经纪机构不得聘用被列入失信人员名单的经纪服务人员从事房地产经纪服务，限制从业2年，其期限从公示日起算。

人员重大失信行为主要包括：

（一）伪造房地产经纪人资格证、水平评价合格证。

（二）为法律、法规、规章明令禁止交易的房地产提供经纪服务的。

（三）房产交易中提供虚假材料或为提供虚假材料提供便利经查实的。

（四）因提供的居间服务违法构成犯罪，被追究刑事责任的。

 

第七章  附则

 

第二十条  （相关人员责任）各房产行政主管部门及其工作人员在房地产经纪与信用管理工作中，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他责任人员依法依规给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条  （解释部门）本办法由苏州市住房和城乡建设局负责解释。

第二十二条  （办法实施）本办法自公布之日起30天施行。

 

 

 

 

 

  苏州市房地产经纪信用评价标准（试行）

 

一、 苏州市房地产经纪机构信用评价标准

 

（基本信用信息指标）

序号	基本信用信息指标	加分值	信息记录	自评分值	终评分值
1	房地产经纪机构备案初始分为85分。                机构未参加信用评级1次，初始分降为80分； 机构未参加信用评级2次重新申报的，初始分降为80分。	85
2	机构以备案年起算，按备案存续有效年份累计，每年加0.5分，年限加分最高不超过6分。	0.5-6
3	开设分支机构并备案的，每个分支机构加0.5分，最高不超过8分；	0.5-8
4	机构法人（负责人）具备经纪人水平评价合格或省协理资格证加0.5分；具备全国经纪人资格证加1分。	0.5-1
5	每个机构具有3名以上持证人员（含3名）加1分，且每超出1名增加0.2分，最高不超过5分。	1-5
6	上个评选周期信用等级为A级的机构可加1分，根据连续评为A级的年限每年增加1分，最高不超过5分；	1-5

（良好信用信息指标）

序号	良好信用信息指标 (不重叠累加）	加分值	信息记录	自评分值	终评分值
1	获得市、省、国家相关行政主管部门或中介协会、行业商会、权威机构的表彰及品牌认定，分别加1分、2分、3分。	1-3
2	任职苏州市行业协会或行业商会会员、理事（监事）、副会长、会长（监事长）单位、省房协、中房协会员的，分别加0.5分、1分、1.5分、2分、2.5分、3分。	0.5-3
3	社会信用评价机构相关信用等级认定。	2
4	连续1年无有效投诉（有效投诉，是指被投诉房地产经纪机构在所涉及的业务中有违法行为或违规行为的投诉），加1分；连续2年，加2分；累计最高不超过5分。	1-5
5	每个机构持有全国经纪人资格证的，每增加一位可加0.2分，最高不超过6分。	0.2-6
6	其它良好信息（如优质服务企业、热心公益、配合管理部门和协会工作得力等并有相关材料证明的）。	1-3

（不良信用信息指标）

类别	序号	不良信用信息指标（每项可累加）	扣分值	信息记录	自评分值	终评分值
信息管理	1	未在经营场所的醒目位置公示营业执照、房地产经纪机构入网信息公示、交易流程、收费标准、投诉举报电话、房地产经纪执业人员信息等按规定应当公示的事项。	2
	2	代理机构售楼现场未按要求公示。	2
	3	发布房源、客源信息前，未与委托人签订格式委托合同。	2
	4	在门店、媒体、网络上发布虚假、未经核实的信息被查实。	2
	5	发布不实销售广告被查实。	2
	6	机构因未及时维护备案信息等而被冻结账户的。	2
人员管理	7	未督促所属执业人员按时完成继续教育。	2
	8	营销人员未持证上岗。（按人数）	1
	9	房地产经纪机构扣押房地产经纪执业人员的资格证、协理证、水平评价合格证。（有合同或协议约定的除外）	2
	10	聘用被列入失信人员名单的人员从事房地产经纪服务经查实的。（按人数）	3
合同管理	11	未按规定期限（五年）保存合同文本。	3
	12	未使用行政主管部门推行的合同示范文本，利用格式（自制的）合同对委托方作出不合理、不公正约定，被投诉经查实。	2
	13	未与当事人签订书面委托协议擅自将客户信息网上挂牌或发布，经投诉被查实。	2
经纪服务	14	交易未成扣押委托人的房产证或其他资料，经查实的。（有明确的证件保管合同或协议约定的除外）	2
	15	允许其他组织或个人以本机构的名义从事房地产经纪业务和网上签约的（备案房地产经纪机构间转委托除外，本条专指代为网签）。按次数记录，每次扣3分。	3
	16	对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价。	3
	17	组织团购不规范，损害当事人利益被投诉，经查实的。	3
	18	房地产经纪服务人员从事房地产经纪服务时，未佩戴房地产经纪服务人员信息卡，不实名服务，未向服务对象明示的。	2
	19	经纪服务活动未实行一人一卡一号管理经查实。	2
	20	房地产经纪机构因收费无约定或收费纠纷投诉被查实。	2
重大失信行为	21	为群租房、不符合上市交易条件的房屋、保障性住房、禁止交易的房屋提供经纪服务，经查实的。	5
	22	为不符合商品房销售条件的楼盘提供代理服务。	5
	23	取得预售许可，协助开发商捂盘惜售、未一次性公开房源和销售价格。	5
	24	提供群租房居间服务或为群租提供服务经查实的。	5
	25	为购房人提供首付贷经查实的。	5
	26	在一个评价周期内出现违法违规被举报或投诉，管理部门在调查处理时房地产经纪机构不予配合调查取证的。拒不执行行政主管部门作出的已经生效的处罚或限期整改决定的。	5
	27	向政府管理部门提供伪造、假冒、涂改证件或虚假材料，经查实的。	5
	28	房地产经纪机构及其人员因提供的居间服务违法而受到刑事处罚。	5
其他失信行为	29	工商（市场监督）、国土、物价、税务、金融、公积金等部门通报的违法违规处罚，每次扣2分，可累计。	2
	30	存在法规和规章禁止的其他行为。	2

 

 

二、苏州市房地产经纪服务人员信用评价标准

 

（良好信用信息指标）

序号	良好信用信息指标	信息记录	核定记录
1	获得相关行政主管部门、行业协会或行业商会的表彰。
3	被所在公司推荐为优秀员工的。
4	担任店长，副总，总经理，董事的。
5	其它良好信息。

（不良信用信息指标）

类别	序号	不良信用信息指标	信息记录	核定记录
不良信用信息	1	出租、出借资格证书、水平评价合格证。
	2	不按规定参加继续教育和行业培训活动。
	3	发生投诉后，不配合行政主管部门调查取证的。
	4	诱导、协助委托人隐瞒真实的交易价格，签订阴阳合同经查实。
	5	采取胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等不正当竞争手段，损害当事人合法权益和行业风气的。
	6	不通过所在机构，私自收取服务报酬。
	7	以个人名义接受委托，提供房地产经纪服务。
	8	开设房地产经纪服务机构，作为法定代表人，领取营业执照后，未及时向房产行政主管部门填报备案相关信息的。
	9	存在法规和规章禁止的其他行为。
重大失信行为	10	伪造房地产经纪人资格证书、水平评价合格证。
	11	为法律、法规、规章明令禁止交易的房地产提供经纪服务的。
	12	房产交易中提供虚假材料或为提供虚假材料提供便利的。
	13	因提供的居间服务违法构成犯罪，被追究刑事责任的。